Commonwealth Partnership (CMWP) подвела итоги мониторинга торговых центров Москвы за второй квартал 2026 г. Исследование показало, что доля свободных площадей выросла практически во всех типах торговых центров, а наибольший рост зафиксирован в стабилизированных объектах – показатель установил рекорд за 8 лет. Одновременно новые торговые центры продолжают искать устойчивую модель заполнения, все заметнее смещая акцент в сторону досуговой функции.
По итогам второго квартала 2026 г. доля свободных площадей в форматных торговых центрах* Москвы составила 11,6%, увеличившись на 2,8 п. п. год к году. Рост доли свободных площадей отмечен во всех категориях: в ключевых торговых центрах показатель достиг 9,4% против 7% годом ранее, в прайм-объектах — 7,1% против 6%, а в стабилизированных торговых центрах — 13% против 8%. В новых торговых центрах доля свободных площадей составила 24,6% против 25% годом ранее: показатель почти не изменился, но остался на высоком уровне.
Стабилизированные торговые центры формируют 69% общего предложения Москвы, поэтому динамика этой категории оказывает значительное влияние на рынок в целом. В этой категории зафиксирован наиболее сильный рост доли свободных площадей — сразу на 5 п. п. за год (13%), показатель установил рекорд за весь рассматриваемый период 2019–2026 гг.
Новые торговые центры, хотя и занимают лишь 3% общего предложения, остаются важным индикатором изменения формата спроса. Высокий уровень доли свободных площадей указывает на сохраняющиеся сложности с формированием устойчивого пула арендаторов. При этом структура арендаторов в новых объектах заметно изменилась. Во втором квартале 2026 г. доля категории «Одежда и обувь» сократилась с 22% до 13%, доля детских товаров — с 7% до 2%, а категория «Развлечения» выросла на 7 п. п., до 14%, став наиболее представленной. Усиление досуговой составляющей формирует дополнительные поводы для посещения и увеличивает время пребывания покупателей.
На этом фоне ключевые и прайм-объекты выглядят более устойчиво. Несмотря на рост доли свободных площадей, они сохраняют показатели ниже среднерыночного уровня. В ключевых торговых центрах, на которые приходится около 25% общего предложения Москвы, доля свободных площадей составила 9,4%, а в прайм-объектах — 7,1%, что остается минимальным значением среди всех рассматриваемых категорий.
По мнению Полины Афанасьевой, старшего директора, руководителя департамента исследований и аналитики CMWP, накопленное давление на рынок торговой недвижимости выходит за пределы новых торговых центров: рост доли свободных площадей фиксируется в стабилизированных объектах. На сегмент продолжают влиять последствия жестких денежно-кредитных условий, сдержанного спроса и роста налоговой нагрузки. На этом фоне торговые центры пересматривают наполнение, усиливая состав арендаторов категориями, способными формировать дополнительные сценарии посещения, — отмечает эксперт.
На фоне открытий новых объектов с неполной арендной загрузкой доля свободных площадей в Москве к концу 2026 г. может вырасти с 11,6% до 12,3%. По мере заполнения нового предложения арендаторами в 2027 г. ожидается снижение показателя до 11%.
Типы торговых центров:
