Новые кадастровые оценки и поправки НК РФ: что ожидать владельцам торговых центров
В Москве завершена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) недвижимости, утверждены новые результаты. Они станут основой для расчета налога на имущество с 1 января 2026 года. Правительство Москвы уже утвердило перечень объектов коммерческой недвижимости (торговые центры, офисы и др.), налог для которых в 2026 году будет исчисляться исходя из новой кадастровой стоимости. Масштаб изменений значителен: по оценкам аналитиков, совокупная кадастровая стоимость коммерческих объектов выросла примерно на 19% – с ~9,6 до 11,4 трлн руб.. В частности, крупнейшие бизнес-комплексы показали многократный рост оценок: например, стоимость МФК «Сбербанк Сити» увеличилась в 2,6 раза (до 48,4 млрд руб.) относительно предыдущей оценки. Это обусловлено обновлённой методикой ГКО и перерасчётом характеристик объектов. Иными словами, налоговая база для коммерческой недвижимости в столице существенно возросла.
Проблемы публичного обсуждения результатов ГКО
По закону после проведения ГКО результаты подлежат публичному обсуждению – правообладатели объектов могут подать замечания, если считают оценку неверной. Однако на практике этот механизм слабо воздействует на итоговые цифры. В ходе недавней кампании в Москве возник прецедент: ведомство подало почти 1,3 тысячи замечаний, но ни одно из них не было учтено городскими властями. Проще говоря, все предложенные корректировки были проигнорированы, и предварительные оценки перешли в финальный отчет без изменений. Такая ситуация ранее не случалась. Формально собственники всё равно могут оспорить кадастровую стоимость в специальной комиссии или суде, но этап публичного обсуждения не привёл к массовому исправлению ошибок. Причина подобного подхода понятна: налог на имущество полностью поступает в бюджет города, и для Москвы с её дорогой недвижимостью это весомый доход. Тем не менее, отсутствие диалога на этапе обсуждения означает, что многие владельцы вынуждены переходить к индивидуальным спорам после утверждения результатов.
Ключевые риски для собственников
Рост налоговой базы: Новые оценки существенно повышают налоговую нагрузку. Совокупная кадастровая стоимость объектов, облагаемых по кадастру, выросла почти на 19%, а для ряда крупных ТЦ и многофункциональных комплексов прирост исчисляется десятками процентов или более (отдельные объекты подорожали в 2–2,5 раза). Соответственно, даже без изменения ставок налога платежи компаний вырастут пропорционально увеличению стоимости недвижимости.
Неучтённые замечания: Публичные замечания собственников не анализируются индивидуально в должной мере. Как показал московский опыт, ни одно из сотен поданных предложений по корректировке оценок не было внедрено в итоговый отчет. Это значит, что потенциальные ошибки или устаревшие данные в оценке останутся без исправления до стадии формального оспаривания. Владельцы TЦ фактически не получают облегчения налоговой базы на этапе обсуждения, даже если указывают на очевидные несоответствия.
Вероятность судебных споров: В результате роста базы и отсутствия корректировки на этапе обсуждения ожидается всплеск споров, которые собственникам придётся решать через комиссии или суды. Эксперты отмечают, что расширение перечня и спорные включения объектов приведут к увеличению нагрузки на судебную систему и дополнительным издержкам для владельцев. Каждое оспаривание требует времени, оплаты экспертиз и юридического сопровождения. Для бизнеса это выльется в непредвиденные расходы, особенно если приходится массово пересматривать оценки по нескольким объектам.
Поправки в статью 378.2 Налогового кодекса РФ
Параллельно с переоценкой недвижимости внесены поправки в Налоговый кодекс (ст. 378.2), меняющие правила формирования перечня объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Эти изменения уже приняты Госдумой в конце ноября 2025 года и, по ожидаемому сценарию, вступят в силу своевременно для налогового периода 2026 года. Основные нововведения следующие:
Расширение понятия торговых и офисных объектов (ЕНК). Теперь единые недвижимые комплексы (ЕНК) могут признаваться торговыми или административно-деловыми центрами в целях налогообложения, если хотя бы одно здание в комплексе соответствует установленным критериям. Ранее налог по кадастру применялся только к отдельно стоящим зданиям определённых видов. Включение ЕНК означает, что весь комплекс зданий может попасть в перечень, даже если часть строений вспомогательная.
Сдвиг сроков формирования перечня. Регионам разрешено утверждать перечни объектов до 1 марта текущего налогового года (ранее – до конца предшествующего года). Фактически, власти смогут дополнять список объектов уже после начала года, ориентируясь на свежие данные. Это прецедент: перечень может корректироваться «по ходу дела», что раньше было невозможно.
Новые определения в законе. Вводится, например, официальное понятие «объект бытового обслуживания». Появление таких терминов призвано уточнить классификацию недвижимости – вероятно, чтобы точнее отделять объекты обслуживания населения (ателье, прачечные, и т.д.) от торговых центров при налогообложении. Детали применения нового определения станут ясны после принятия подзаконных актов.
Эти поправки уже поддержаны на федеральном уровне и направлены на рассмотрение в Совете Федерации. Москва, в свою очередь, синхронизирует городское законодательство: в Мосгордуму внесён законопроект, позволяющий сразу применять новый порядок при формировании перечня за 2026 год. Таким образом, столичные власти смогут воспользоваться расширенными полномочиями с предстоящего налогового периода.
Что это означает для владельцев торговых центров
Поправки в НК РФ и результаты ГКО непосредственно влияют на собственников торговых центров и коммерческой недвижимости. Наиболее заметные последствия и рекомендации:
Включение вспомогательных объектов. Расширение критериев (ЕНК) означает, что вспомогательные здания и сооружения при TЦ – парковки, складские корпуса, технические помещения – теперь с большой вероятностью попадут под налогообложение по кадастру вместе с основным объектом. Региональные власти смогут трактовать комплекс широко и добавлять в перечень разнородные вспомогательные и технические строения, которые ранее не облагались по полной кадастровой стоимости. Для владельцев это фактически увеличит перечень налогооблагаемой недвижимости без дополнительных приобретений с их стороны.
Увеличение налоговой нагрузки. Налоговые платежи возрастут, исходя из новой кадастровой стоимости. Владельцам TЦ стоит заранее проанализировать, насколько вырастет сумма налога на имущество в 2026 году. Особенно ощутимо это будет там, где кадастровая оценка скачкообразно увеличилась (в полтора-два раза и более). Дополнительное включение вспомогательных объектов усилит нагрузку. Бизнесу необходимо учесть эти изменения в финансовом планировании на следующий год, чтобы избежать кассовых разрывов. В некоторых регионах представители рынка уже предупреждают, что многократный рост налога может поставить определённые компании в затруднительное положение. Хотя в Москве ситуация индивидуальна для каждого объекта, общий тренд – рост фискальной нагрузки – очевиден.
Необходимость проверки перечней. Собственникам следует внимательно проверить опубликованные перечни объектов, которые облагаются налогом по кадастровой стоимости. С расширением критериев есть риск появления в списке объектов, которые раньше туда не включались, или даже ошибочных позиций. Качественная подготовка перечней – давняя проблема: ежегодно туда по ошибке попадают объекты, не относящиеся к торгово-офисной недвижимости (школы, культурные учреждения, промышленные здания, консульства и пр.), что прямо нарушает Налоговый кодекс. В 2025 году, например, эксперты выявляли сотни объектов, которые значились в перечне Москвы, хотя были сняты с кадастрового учёта или не должны облагаться по закону. С новой возможностью дополнять список до 1 марта количество спорных включений может возрасти.
Поэтому владельцам TЦ важно сверить свои объекты с официальным перечнем: убедиться, что в него не попало ничего лишнего, и все характеристики учтены верно. Если обнаружены неточности – адрес, площадь, назначение здания – нужно оперативно инициировать исправление через ответственное ведомство. Это превентивная мера, способная сэкономить время и деньги по сравнению с последующими тяжбами.
Вывод
Новые кадастровые оценки и налоговые поправки вводят более жёсткие правила игры для собственников торговых центров. Нагрузка на бизнес возрастёт как за счёт переоценки объектов, так и из-за расширения списка налогооблагаемой недвижимости. Вместе с тем у владельцев остаются законные механизмы защиты – перепроверка данных и оспаривание кадастровой стоимости при явном несоответствии рыночным реалиям. В сложившейся ситуации рекомендуется проявить максимум внимания: проверить актуальную кадастровую стоимость своих объектов, изучить включение каждого здания в перечень, при необходимости обратиться к оценщикам для независимой проверки. Подходя к этим изменениям с осторожностью и подготовкой, собственники TЦ смогут минимизировать риски – будь то чрезмерная налоговая выплата или затяжной судебный спор. Главное – не игнорировать проблему, а быть готовыми добиваться корректировки или справедливого пересмотра кадастровой стоимости при выявлении ошибок или необоснованного завышения. Это позволит защищать свои интересы и поддерживать устойчивость бизнеса несмотря на новые фискальные вызовы.
#РСТЦ
▶️НАШ ТЕЛЕГРАМ
