Российский рынок торговой недвижимости в 2025 году испытывает двойное давление: последствия ухода западных брендов и кризис части локальных сетей.
Массовый исход международных компаний в 2022-2023 годах освободил около 2,8 млн м² площадей, из которых к началу 2025-го оставалось вакантными примерно 20 %. На место люксовых брендов (Chanel, Louis Vuitton, Hermès) вышли отечественные и азиатские компании, но «таможня» премиального спроса сместилась в онлайн и в зарубежные поездки.
Среднеценовой fashion-сегмент переживает спад: локальные сети, активно расширявшиеся на волне импортозамещения, столкнулись с падением спроса и ростом затрат, что привело ко второй волне закрытий – уже среди российских игроков (Incity, Orby, Связной и др.).
По итогам I квартала 2025 продажи непродовольственных ритейлеров сократились на 30-35 %, а трафик в fashion-галереях – на 7 % год-к-году.
Структура арендаторов продолжает смещаться в сторону национальных и региональных брендов. Доля зарубежных вывесок на главных торговых улицах Москвы упала с 85 % до трети, тогда как российские марки и бренды из дружественных стран заметно расширились.
Торговые центры активнее развивают нефэшн-направления: товары для дома, развлечения, сервисы и гастрономию, чтобы компенсировать уход модных «якорей».
Вакантность в Москве колеблется возле 7-8 %, но в ряде регионов превышает 10 %, отражая различия в покупательской способности и конкуренции с e-commerce.
Ключевые риски для ТЦ
⚫️Снижение платёжеспособного спроса. Рост расходов домохозяйств на базовые товары, усиление сберегательной модели и конкуренция маркетплейсов ограничивают трафик ТЦ.
⚫️Потеря «якорных» арендаторов. Уход международных гигантов и банкротства крупных локальных сетей снижают приток посетителей, что влияет на все магазины внутри центра.
⚫️Пересмотр арендных условий. Ритейлеры требуют скидок или перехода на процент с оборота, а при отказе готовы закрыть точки – угроза для доходности девелоперов.
⚫️Ассортиментные и логистические сложности. Санкции и разрыв поставок затрудняют наличие актуальной продукции, особенно в импортозависимых сегментах.
⚫️Усиление онлайн-каналов. E-commerce продолжает оттягивать продажи, особенно в регионах, где физические ТЦ сокращают предложение.
Возможности для замещения арендаторов
- Рост местных брендов. Освобождение площадей на премиальных локациях позволяет российским дизайнерам и региональным сетям выйти в крупные ТЦ на льготных условиях, что повышает разнообразие предложения.
- Приход ритейлеров из дружественных стран. Турецкие, китайские и ближневосточные компании занимают ниши, освободившиеся в fashion-, F&B- и электроника-сегментах, диверсифицируя пул арендаторов.
- Неформатные концепции и развлечения. Переоборудование пустующих метражей под фуд-холлы, детские центры, спортклубы и коворкинги помогает генерировать устойчивый трафик и снижает зависимость от fashion-продаж.
- Pop-up и событийный маркетинг. Временные магазины, ярмарки и event-форматы заполняют вакантность, оживляют галереи и дают молодым брендам шанс протестировать офлайн.
В целом торговые центры проходят этап перестройки, постепенно замещая ушедшие бренды и адаптируя структуру арендаторов к новой реальности. Успех будет зависеть от гибкости арендной политики, способности предлагать опыт, который пока не заменяет онлайн, и расширения спектра товаров и услуг, востребованных местной аудиторией.
#РСТЦ
