Консультанты компании IDEM-консалтинг провели анализ рынка торговой недвижимости в г. Казань.
Рынок торговой недвижимости
По данным аналитиков IDEM-консалтинг, по состоянию на III квартал 2025 г., в Казани действует 16 качественных торговых центров, GLA 475 тыс. кв.м.
Доля качественных ТЦ в городе довольно низкая, оценивается консультантами в 29% от всего объема торговых площадей. Прежде всего, это связано с «выходом в тираж» многих объектов. Реконцепции небольших ТЦ не проводятся, обновился только «монстр» рынка – СТЦ «Мега». Следующие на очереди ТРК «Кольцо» и ТЦ «Республика». ТОЦ «Suvar Plaza» и ЦУМ сейчас находятся в стадии реконструкции, после которой сменят функции на офисную и досуговую соответственно. ТРЦ «Франт» в конце июля 2025 г. заявил о проведении реконструкции третьего этажа.
Обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани довольно низкая – 357 кв.м/1000 жителей.
«Казань остается одним из перспективных городов для ТЦ. Однако, учитывая большой объем всех торговых площадей в городе и насыщенность рынка, концепцию стоит очень тщательно проработать. Яркий пример успешного старта – «АРТ центр» – многофункциональный комплекс в Казани, концепцию которого мы разработали на основе очень глубоких исследований, в том числе глубокого анализа целевой аудитории», - прокомментировал Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.
Для городов-миллионников граница высокой конкуренции, составляет порядка 450 кв.м на 1000 человек. По уровню обеспеченности Казань пока уступает сопоставимым по численности населения городам – Нижнему Новгороду (536 кв.м/1000 чел.), Ростову-на-Дону (502 кв.м/1000 чел.), Екатеринбургу (549 кв.м/1000 чел.). При этом, показатели в столице Татарстана близки, например, к уровню развития рынка торговой недвижимости Новосибирска – 330 кв.м на 1000 жителей.
В Нижнем Новгороде доля качественных площадей составляет 38% от общего объёма, в Екатеринбурге — 34%. В Перми, где рынок находится в стадии трансформации и постепенно развивается в сторону более качественных объектов, этот показатель ниже — 23%.
Динамика развития рынка торговой недвижимости Казани
Рынок качественной торговой недвижимости Казани развивался дискретно. Существенный рост произошёл в 2004–2006 годах, когда в эксплуатацию было введено сразу несколько крупных объектов — СТЦ «МЕГА», ТРЦ «Парк Хаус» и ТРК «Тандем». Последним из наиболее значимых объектов, оказавшим влияние на рынок, стал ТРЦ «KazanMall», запущенный в 2020 году.
На сегодняшний день ключевыми игроками рынка являются: ТРЦ «KazanMall», СТЦ «МЕГА», ТРЦ «Парк Хаус», а также ТРК «Тандем» и ТРЦ «Южный». Эти объекты формируют основные покупательские потоки в городе.
Средний возраст качественных ТЦ в Казани составляет 14,5 лет, а большинство значимых объектов построены более 15 лет назад. Схожая ситуация наблюдается в Нижнем Новгороде и Перми – массовый ввод ТЦ пришелся на период 2006-2015 годов, средний возраст большинства качественных торговых центров уже достигает 18 лет. Противоположная ситуация в Тюмени и Калининграде, где рынки развивались более равномерно, обеспечивая плавный ввод.
Часть из них перестала соответствовать современным стандартам и вышла из состава «качественных». В ответ на это ряд ТЦ уже запустил реновацию или полную реконцепцию. Однако процесс обновления пока идет медленно.
«Действительно качественных ТЦ в городе – единицы. В этих условиях, концептуально проработанный и профессионально спланированный торговый центр сможет быстро переключить на себя покупательский интерес», - Денис Зыков.
Структура рынка качественной торговой недвижимости Казани
В Казани не совсем типичное деление распределение торговых центров по типу для города-миллионника. Доля суперрегиональных и региональных объектов, которые обычно формируют 45-60% рынка, в Казани достигает верхней границы нормы – 60%.
Это создает высокий уровень конкуренции среди крупных игроков и делает реализацию в городе новых проектов регионального или суперрегионального масштаба рискованной.
В то же время, Консультанты отмечают значительный потенциал для развития качественных районных ТЦ, на долю которых на текущий момент приходится лишь 17% рынка.
Обеспеченность торговой недвижимостью по районам города
Город условно разделён две части – Южную и Северную. Поэтому уровень обеспеченности качественной торговой недвижимостью целесообразно оценивать в этом разрезе.
Южная часть (Советский, Вахитовский и Приволжский районы):
Советский район — самый насыщенный, здесь работают 6 из 16 качественных торговых центров, а это 45% от общей доли площадей города;
Обеспеченность качественными торговыми площадями Южной части города уже превысила зону насыщения в 450 кв.м/1000 чел.
Северная часть (Московский, Кировский, Авиастроительный и Ново-Савиновский районы) существенно недообеспечена качественной торговой недвижимостью. Наибольший потенциал — в Кировском и Авиастроительном районах.
«Такое территориальное деление оказывает влияние на покупательское поведение – жители выбирают ближайшие крупные ТЦ в «своем районе». Активное развитие проектов КРТ и застройка новых микрорайонов создают предпосылки для реализации современных ТЦ, особенно в составе жилых комплексов», - Денис Зыков.
Уровень вакансии: распределение спроса и предложения
Средний уровень вакансии в качественных торговых центрах Казани находится в границах нормы и составляет около 7%, что говорит об отсутствии жесткого дефицита торговых площадей.
Наименьшая вакансия зафиксирована в региональных ТЦ (до 5%) и объектах районного значения (5,4%).
В масштабах города наибольшие показатели вакансии (10-15%) отмечаются в ТРЦ «Frant» и ТРК «Кольцо». СТЦ «МЕГА», с учетом закрытых ранее магазинов IKEA и OBI, имеет более 30% вакантных площадей (без учета этих площадей вакансия составляет около 5%).
«Вакансия ниже 5% указывает на ограниченные возможности для ротации арендаторов и сигнализирует о дефиците качественных площадей, создавая потенциал для запуска новых проектов. Однако ограниченный круг международных брендов и федеральных ритейлеров сдерживают темпы развития рынка», - Денис Зыков.
Средние ставки аренды в качественных ТЦ Казани
Средняя арендная ставка в качественных ТЦ Казани для помещений площадью 100–150 кв. м на первом этаже составляет около 2800 руб./кв.м в месяц (без НДС).
В торговых галереях новых качественных ТЦ окружного и регионального значения арендные ставки для помещений площадью 100 кв.м на первом этаже варьируются в диапазоне от 2200 до 4500 руб./кв.м в месяц (без НДС).
Для районных торговых центров арендные ставки находятся в пределах 1500-2500 руб./кв.м в месяц (без НДС).
Перспективные торговые центры Казани
В среднесрочной перспективе к реализации заявлено сразу несколько крупных проектов:
МФК «ЯР Парк» – многофункциональный комплекс на берегу р. Казанки, состоящий из 13 корпусов. В составе: отель 5*, апартаменты «бизнес» и «премиум» класса, офисный центр, а также молл с конгресс-центром, фитнес-центром, выставочными площадями и ресторанами. Площадь комплекса составит порядка 300 тыс. кв.м. Первую очередь планируется завершить в 2028 г.
ТРЦ «ТАТА MALL» – проект общей площадью порядка 240 тыс. кв.м. Проект несколько раз замораживался, в 2020 г. стало известно о планах по возобновлению строительства. Реализация была запланирована в 2 этапа: 1-ая очередь – центр здоровья и отдыха «Казанские термы» и культурно-развлекательный комплекс «Ивент-холл», 2-ая очередь – торгово-развлекательный комплекс «ТАТА». Но на текущий момент движение по проекту снова приостановлено, вероятность его реализации даже к 2030 году можно оценить как низкую.
К 2028 году, в случае реализации первых двух запланированных объектов в заявленном формате, обеспеченность города качественными торговыми площадями достигнет 420 кв.м/1000 человек. Это приведёт к усилению конкуренции на рынке и потребует более эффективных стратегий управления от новых и уже действующих игроков.
Выводы и прогнозы:
Рынок качественной торговой недвижимости Казани имеет довольно высокий потенциал для роста и реализации качественных профессиональных проектов;
По оценке аналитиков IDEM-консалтинг, при текущем уровне обеспеченности качественными торговыми площадями в 357 кв.м/1000 чел., рынок в среднесрочной перспективе может поглотить еще около 100-130 тыс. кв.м. торговых площадей. Ввиду большого количества устаревших объектов», высокий потенциал для развития будут иметь только профессиональные, продуманные проекты.
Наиболее интенсивное развитие рынка качественной торговой недвижимости города происходило до 2007 года, когда в эксплуатацию был введен основной объем крупных торговых центров. Дальнейшее развитие рынка будет происходить, в том числе, за счет реконструкции, реконцепции и реновации устаревших объектов, доля которых в Казани довольно высокая.
В Казани высокое влияние объектов регионального и суперрегионального масштаба. Зоны обслуживания крупных торговых центров покрывают весь город и прилегающие к нему населенные пункты, в результате чего окружные ТЦ города находятся под существенным конкурентным давлением.
В городе выявлен значительный потенциал для развития районных ТЦ на активно осваиваемых территориях, где ведется масштабное жилищное строительство;
В случае реализации в заявленном формате МФК «Яр Парк», он окажет существенное влияние на рынок качественной торговой недвижимости города. В долгосрочной перспективе, если будет реализован еще и ТРЦ «ТАТА Mall», а обеспеченность качественными площадями превысит порог 450 кв.м на 1000 жителей, существующие ТЦ столкнутся с ускоренным оттоком покупателей, что повлечет за собой ротацию арендаторов. В этих условиях как новые, так и действующие торговые центры будут вынуждены активно бороться за внимание покупателей и арендаторов, усиливая свои концепции и маркетинговые стратегии.
#РСТЦ
