В последнее время начали активно распространяться слухи о возвращении топовых зарубежных брендов. Интерес к возобновлению сотрудничества проявляют больше полусотни крупных торговых комплексов. Но запуск этого процесса потребует устранения целого ряда объективных препятствий – процедурных, юридических, финансовых. Самое главное, указывают специалисты УК «САМПА», на сегодняшний день фактически отсутствует инфраструктурная база для размещения такого количества новых и при том весьма требовательных арендаторов. Резервы подходящих торговых площадей оцениваются в 0,6 млн кв. м, что составляет лишь 20% того метража, который использовался ушедшими компаниями до 2022 г.
В середине февраля последовала серия позитивных сигналов, демонстрирующих готовность российской торговой индустрии наладить отношения с иностранными брендами, свернувшими свою деятельность три года назад. «Большая тройка» бывших арендаторов – Uniqlo, H&M и Inditex – получила письмо с приглашением вернуться на российский рынок. В его тексте подчеркивается, что большинство крупных ТЦ готовы предоставить необходимые для этого помещения.
Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА», уверена, что ключевой и наиболее трудно решаемый вопрос – наличие незанятых площадей надлежащего качества, способных принять вернувшиеся бренды. «В 2022-м покинувшие российский рынок fashion-операторы освободили 2 млн кв. м торговых площадей. 0,4 млн кв. м приходится на долю Ikea и еще примерно столько же арендовали другие фирмы. Итого 2,8 млн кв. м, – приводит расчеты Мария Дорохова. – Эта величина кажется огромной, но рынку понадобилось два года, чтобы поглотить ее целиком в Москве (750 тыс. кв. м) или почти целиком в регионах (2050 тыс. кв. м). Российская торговая индустрия функционирует в условиях хронического дефицита качественной недвижимости. Поэтому, когда открылся доступ к фактически лучшему предложению на рынке, конкуренты поспешили им воспользоваться». Результатом этого стало не только резкое расширение сети магазинов под российскими брендами, но и кратное увеличение их габаритов.
«Вновь изыскать 2,8 млн кв. м высококлассной торговой инфраструктуры сегодня просто нереально», – полагает Мария Дорохова. По оценке УК «САМПА» в 20 крупнейших городах РФ на сегодняшний день скопилось в общей сложности 1,9 млн кв. м свободных площадей. В Москве вакансия измеряется 420 тыс. кв. м. Свыше 100 тыс. кв. м имеется в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Самаре. Большинство городов с населением от 600 тыс. человек, включая Уфу, Казань, Новосибирск, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Челябинск, Омск и Пермь, располагают 70-90 тыс. кв. м. У Ростова-на-Дону, Воронежа, Саратова, Тольятти, Волгограда запасы еще меньше – 45-65 тыс. кв. м. В Махачкале едва ли наберется 15 тыс. кв. м.
Некоторые из этих значений выглядят весьма внушительно, но далеко не весь пустующий фонд может быть задействован при возвращении зарубежных арендаторов. Приблизительно 70% от всего объема – это помещения в специализированных или микрорайонных центрах, а также в зданиях на территории жилых комплексов, они заведомо не подходят для размещения ведущих международных брендов. Как итог, можно рассчитывать лишь на 0,6 млн кв. м – одну пятую от метража, который эксплуатировался в 2022-м.
Примеры торговых объектов, занимаемых иностранными брендами до 2022 г.
Еще одна проблема – крайне скудная выборка лотов крупного формата. Такие бренды, как H&M, Marks & Spencer, Zara, Uniqlo, Massimo Dutti и Adidas в прошлом ориентировались преимущественно на помещения площадью от 1,0 до 2,5 тыс. кв. м. Ikea нужны были пространства в десятки тысяч кв. м (классический пример – гипермаркет в ТРЦ Мега Дыбенко, под который было отведено 28 тыс. кв. м). Из этого ряда несколько выбивается Pull&Bear, арендовавший обычно от 500 до 900 кв. м. Между тем, количество крупногабаритных объектов на витрине сейчас достигло исторического минимума. По данным УК «САМПА», в Москве насчитывается около 20 адресов, где предлагаются помещения с метражом 1000+, в Санкт-Петербурге – 13, в региональных центрах – от 2 до 5. Номинальная стоимость аренды на столичном рынке составляет 30 тыс. рублей за кв. м в год, на петербургском – 22 тыс. рублей, на региональных – от 9 до 14 тыс. рублей.
«В общей сложности речь идет о 120, возможно, 130 помещениях в 20 крупнейших городах страны. Этот фонд можно расширить примерно в полтора раза за счет лотов в многофункциональных деловых кварталах (особенно исторических лофтах) и стрит-ритейла. Безусловно, торговые центры могут высвободить какую-то часть ныне арендованных площадей. К этому нужно приплюсовать предложение в строящихся комплексах на высокой стадии готовности. Но даже в лучшем случае на реальное возвращение иностранных марок одежды, обуви и аксессуаров может уйти до полутора лет», – заключает Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».
_______________________________________________________
Краткая справка о компании
Управляющая компания «САМПА» создана в 2021 году. Основным видом деятельности компании является управление коммерческой недвижимостью. На сегодняшний день компания динамично развивается и является одним из крупнейших игроков на российском рынке управления коммерческой недвижимостью.
Приоритетными направлениями деятельности выступают коммерческое управление (в том числе, маркетинг и брокеридж), управление инфраструктурой и эксплуатацией объектов, property & facility audit объектов недвижимости.
В настоящее время под управлением компании находятся 15 объектов коммерческой недвижимости (1,2 млн кв. м) в разных регионах России: от Санкт‑Петербурга до Красноярска. Среди них 13 торгово‑развлекательных центров, бизнес‑центр и один многофункциональный комплекс.
#РСТЦ #Сампа
Подписаться на телеграм-канал РСТЦ
